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写字楼等级评价标准出炉金源堂

更新时间:2019-10-09   浏览次数:

  主持人:尊敬的各位领导、各位同行,以及各位媒体代表,感谢大家参加《商务写字楼等级评价标准》发布会。我来自中国房地产业协会商业地产专业委员会,很荣幸今天主持这个发布会。下面由我介绍一下今天出席发布会的有关领导和嘉宾,他们是:

  还有来自写字楼编写课题研究组的编制专家,以及地方协会有关专家和领导,在此不一一介绍。首先对各位的到来表示衷心的感谢!

  历时三年的《商务写字楼等级评价标准》的研究,在全行业进行了广泛、深入地调研和测试之后,在各级领导和专家的鼎力支持下,终于取得了今天的成果。在此,我非常感谢今天所有在座的各位专家,包括写字楼最初开始评审的元老级专家,以及远洋地产、保利集团、陆家嘴600663股吧)集团、金隅集团,以及金隅嘉业、楷林置业公司等等的支持,感谢编制小组所有工作人员,再次代表中国房地产业协会感谢大家对我们的支持和帮助。

  刘志峰:各位来宾、朋友们大家下午好,由中国房地产业协会商业地产专业委员会牵头编织的《商务写字楼等级评价标准》于今年4月15号获得中国工程建设标准化协会的批准,即将发布实施。

  据我所知,这是房协成立以来,在工程建设领域编制的第一个标准,实在值得可喜可贺。首先我代表中国房地产业协会、中国房地产研究会对各位传媒单位和编制组成员付出的辛勤劳动表示衷心感谢。对新闻媒体参加本次发布会表示热烈欢迎!借此机会谈几点看法供大家参考。

  由于我们国家写字楼发展历程较短,国内尚未形成统一的写字楼综合评价体系,以往国内在写字楼的综合评价存在以下情况:

  1、写字楼评级普遍应用甲级、乙级评审,分级方式来源于进入中国国际房地产顾问公司,但各家公司的分析指标体系不尽相同,各有区别,国内各种机构多数也采用这种分级形式,也没有明确统一的评价体系,导致市场上各级写字楼统计数据差异很大,不利于政府部门和市场主体了解并研究整个写字楼市场的发展状况。

  2、用智能化水平和功能程度来划分写字楼,这种情况在写字楼产品推广中相当普通,大量使用5A甚至6A等单一指标来划分写字楼的档次,导致客户以为这种划分方式就是我国写字楼的分级,甚至有人用综合楼、商务综合题等单栋写字楼作为划分依据,这种方式更加缺乏专业性。

  3、开发企业、经营机构固有自己的写字楼企业标准,而缺乏行业通用的国际行标或协会标准,市场上专注从事商务写字楼开发的企业一般为组织团队研究并制定本企业内部写字楼开发技术标准,基金公司、保险放心保)公司等金融机构在选择写字楼产品过程中也各自有一套评价体系,由于这种标准和评价体系的内容侧重不同,但同一内容在不同标准中间所占比重又有所差异,往往导致同一写字楼评价结构出现巨大差别。

  4、应用美国LEED和普码(音)标准,目前国内写字楼为了提升产品品质和营销推广的需要,应用美国标准并申请相关认证,然后将其作为表明写字楼品质的象征,这种做法不仅使国内企业花费了大量的人力物力,而且在设备和材料应用上面必须采用某些国家的产品的限制。

  有一年我到深圳(楼盘),万科新办公楼建成,他们领我转了一圈,说LEED公司评三星。我说花多少钱?利用太阳能发电,1度电多少成本?他说这就不好说了。说明什么原因?还是要实事求是,还是要讲性价比。原来我总有一个观点,叫成熟技术、成套技术,还有成本。LEED公司抓住绿色这一条,很容易被顾客所接受,绿色谁都喜欢,几星,咱们国家三星补多少、两星补多少,实际上真正搞得好的不是美国,欧洲一些国家搞的好,美国LEED公司用这个来赚钱。

  这种情况不利于国内相关产业发展,此外美国服务认证也开始进入国内,这种全盘照搬境外标准,轻易放弃我方话语权的状况应该引起国内同行的警惕。我认为标准问题相当重要,到国外参加招投标,不了解标准,根本没有办法进去。标准是法规,相当重要。要想在市场上取得一定份额,取得主动,必须要有保准,而且标准要国际化。这一条特别重要。

  目前国内写字楼的开发并没有考虑结合写字楼软硬件等多方面综合评价,由于中国经济快速发展,中国城市的国际化程度快速提升,写字楼经济已成为我们国家许多城市经济形态的重要组成部分之一。现在讲楼宇经济,实际上楼宇经济这个名字十年前就讲了,有了一栋楼就能创造一个多亿税收。我了解,一个楼一年就能创造十多亿税收。因此,目前地方政府特别关注楼宇经济。

  写字楼的功能要求与原有办公建筑相比已经发生了很大的差距,节能、低碳、绿色、生态等新领域的引入和新产品应用,新要求尽快提高综合写字楼的开发和运行能力,因此为了中国写字楼市场的健康发展,设定统一的适合中国国情的写字楼综合评价体系已是当务之急。

  作为行业组织,中国房地产业协会商业地产专业委员会很久以前就在我国商务写字楼评定标准开展研究,邀请行业专家、开发企业和相关服务机构,历时三年多时间完成了住房城乡建设部软科学项目写字楼综合评价标准研究,并通过住房和城乡建设部建筑节能和科技司组织验收。在此成果基础上,课题组进一步深入研究调研,认真研究成果,广泛征求各方面意见,组织调研组专家赴国外考察,先后与英国德尔姆(音)认证标准,美国LEED等认证机构进行深入交流,制定了这本《商务写字楼等级评价标准》,并于2014年4月15号获得中国工程建设标准化协会批准,编号是CECS3682014。商务写字楼等级评价标准的发布,标志着我国商务写字楼行业已由初期发展阶段步入了成熟阶段,在于引导开发企业和投资经营机构树立正确的商务写字楼开发运行理念,摒弃盲目追求奢华华丽外观的错误形象具有重要的指导意义。

  我希望开发企业和投资运营机构要以科学的市场需求出发,促进商务写字楼建设和应用管理向国际化、市场化发展,真正实现可持续性的保值增值。

  焦占栓:尊敬的刘部长、尊敬的朱厅长,各位专家、各位教授,大家下午好!很高兴参加《商务写字楼等级评价标准》发布会,首先我代表中国工程建设标准化协会向发布会表示热烈的祝贺,向各位专家、各位领导对我们中国工程建设标准化协会的支持,以及对于标准化工作的重视、积极参与,表示衷心的感谢。

  刚才刘部长对这个标准的重要性,以及贯彻执行方面讲了很多,我非常赞成。中国工程建设标准化协会是我国唯一全国性的工程建设标准化领域的社团组织,自1979年10月成立以来,坚持以服务为宗旨,联合工程建设领域的各方面力量,团结和组织全国标准化工作者积极开展工程建设专业化活动,反映会员的诉求,发扬桥梁和纽带的作用,提高我国工程建设标准化核心技术水平和标准化工作者的素质,促进工程建设标准化事业健康发展。目前中国工程建设标准化协会下设37个专业委员会,包括钢结构、木结构、复合材料、漆体、混凝土、工程管理等和9个行业分会,包括铁道、化工、纺织、机械、公路、建材等,是住房建设部所属社团组织中分支机构最多的一个部门。

  标准是经济社会建设和社会管理的重要基准和依据,通过标准的制定、实施可以规范人们的社会行为,保障消费者的权益,促进科学技术的进步和创新,使先进科学技术转化为现实生产力的最有效手段。同时可以淘汰现有一些落后工艺材料,也是国际贸易谈判的重要内容和保护国家利益的法律武器。

  党的十八届三中全会明确指出,政府要加强发展战略,规划政策标准制定和实施,强化节能节地节水,环境生态平衡安全等市场准入标准。金源堂。中国工程建设标准化协会自1986年受原国家计划委员会委托开展制定协会标准制定工作,是跨地区、跨行业、全国范围内自愿采用的工程建设标准,协会各分支机构集中了老中青一大批专家、学者,充分发挥产学研各方面优势,利用专家资源跟踪技术的发展和实践经验的积累,围绕中心工作,重点突出节能减排、能源利用、新材料/新工艺的应用、新农村建设和建筑工程工业化、工程指标安全、安全公众利益保证方面具有制定时间短、市场反应快、技术上具有前瞻性和先导性的特点,如中水、农村给水、混凝土加固、建筑与建筑群等40个协会标准都已经纳入国家和行业强制性标准体系。在专家们共同努力下,目前协会标准已经发布了378项,正在编制150余项。

  《商务写字楼等级评价标准》是我协会与中国房地产业协会商业地产专业委员会共同制定的一个专项标准。刚才刘部长讲到了标准贯彻实施非常重要。不由使我想起14年前刘部长找我谈话,让我调到稽查办,依据我们的国标和现在的行标或协会标准,对建筑市场、房地产市场、规划市场进行稽查监督检查。华远房地产,当然部领导也派我去检查它一个写字楼和公寓楼,一进公寓楼,非常高,像一个教堂一样,当时标准还没有限制高度,规委当时也没有这个规定,我说为什么要搞这个?3.5米的位置设预埋线,将来业主卖完以后可以加层,这样赶紧制定地方标准,今后公寓进空不得超过4米,我们住宅设计规范里也规定了一定的空间。

  标准制定的好坏关键取决于我们执行的好坏,通过我在稽查办工作的实践当中,发现目前一些勘察设计施工标准还没有因为标准本身层面出现太大问题而导致施工事故的,我们发现一些小的安全隐患完全由于施工单位没有安全我们施工规范进行施工造成的,毛病出在一些中小型设计单位,县级以下的设计单位、施工单位,不懂标准、不懂规范,所以对设计、施工处处违反我们标准规范,希望《商务写字楼等级评价标准》今后在我们这个行业当中严格按照《商务写字楼等级评价标准》执行,大家有什么问题可以及时提出来,便于修订,我们成熟一条定一条,发现哪一条规定不具体,或者不符合当前经济发展形势,不符合现在的技术发展需要,我们可以局部修订,就针对这一条技术补充进来,使我们标准更加完善。

  主持人:根据窦司长的倡议,下面由我给大家简要介绍一下《商务写字楼等级评价标准》编制过程,带着写字楼所有参与的专家和专家组成员一起回顾一下我们共同经历过的历程。

  《商务写字楼等级评价标准》是在中国房地产业协会以及中国工程建设标准化协会领导下共同参与领导编制的等级评价标准。简单向在座介绍一下《商务写字楼等级评价标准》编制过程。

  整个市场催生了写字楼细分化市场发展。随着我们国家房地产产业结构的调整,在整个国家产业结构当中,第三产业逐渐占了支柱和主导地位,派生出来楼宇经济对我们房地产整个行业带来了更深刻、影响更大的方面。

  2013年我们国家写字楼整个供应总量增加了接近500万平方米,在整个北上广深各个城市当中,商业地产当中写字楼的开发量越来越大,面对这种情况,写字楼是整个城市第三产业的一个主体,在写字楼建设过程当中,随着整个城市的发展,特别是城市化建设进程加快影响到我们写字楼市场蓬勃发展,面对这种情况,市场上出现不断的市场需求,作为中国房地产业协会这个行业组织,我们代表了会员代表,我们是开发商的行业组织,必须要引导我们的开发企业怎样做好自己的产品,为社会作出贡献,这是我们应该思考的一个问题。

  在这种情况下,首先对我们国家写字楼标准进行研究。最初发现我们国内写字楼标准大概有几种分法,建筑设计归分甲乙丙分法;智能建筑设计标准,这个标准还是国标,GB的标准;接下来有一些国内的代理行,对甲级超甲级等等纷纭复杂;最后还有绿色建筑标准,包括最近办公楼的绿色标准,等等这些标准都是对我们写字楼标准不同的概念、不同的思维进行描述。

  国外标准,凯晨世贸申请了LEED金标准,远洋国际也申请了LEED标准,金隅也申请了LEED标准,包括我们去陆家嘴星展国际一层也申请了LEED标准。我们后来发现LEED标准在整个市场当中对节能进行特殊的评价,无法反映出我们写字楼整个整体的综合评价水平,所以我们在住房城乡建设部科技司领导下,2011年向科技司立项,研究写字楼综合评价标准。当时只是的整个写字楼市场进行综合评价。在这个评价过程中,我们把这些企业,如远洋地产项目作为我们样本进行分析,还有上海(楼盘)陆家嘴集团的星展银行,新保利大厦,这几个项目都是我们当前在写字楼市场上做得具有典型性,而且市场美誉度非常高的项目。

  我们到郑州(楼盘)做了凯林国际(音)项目,这是我们从北京(楼盘)、上海走出去,在二线城市找的样本进行研究和测评,检测我们对写字楼研究的标准。

  为此我们也得到中国房地产业协会的支持,英国、美国、德国所有在写字楼开发设计,包括管理上具有先进理念的国际性代表的国家,我们组织专家去学习考察。在验收会上,各个专家首先对写字楼是我们国家第一个对写字楼单独进行研究的标准进行了肯定,同时专家指导希望我们申请中国工程建设标准化协会的标准。得到这个建议以后,我们就着手向标准化协会进行申请。我们在2012年10月份得到了标准化协会的批复,开始着手从事标准的研究。

  在研究过程中,我们对一些新兴建设的项目进行研究,比如在北京现在比较有名的中央公园广场项目,刚刚立项,正在施工建设当中,我们进行了研究调研。第二批测评当中,对二线城市进行调研,这是对兰州(楼盘)中心的调研。

  在此基础上,综合各方面不同的调研成果,和对市场的深入分析,编制了具有我们写字楼特点的标准:

  1、为什么叫商务写字楼,不叫写字楼?我们在写字楼综合标准课题当中,房地产协会代表开发商的利益,我们写字楼投资主体都是开发企业,开发企业的商务写字楼都用于商务,而区别于一般的办公楼或集团办公楼,不出租出售的办公楼,所以我们很明确地告诉大家这个楼是商务写字楼的评判标准。商务写字楼一定要适于统一的物业管理之下,物权更加集中,管理上更容易到位,商务运营为主要目的的有出租、出售运营的过程,这个项目是我们评判的对象。

  2、我们综合考虑商务写字楼的全寿命周期,在整个标准制定当中,我们从设计、建造和之间使用的辩证关系,从商务写字楼最终的用户,我们特别强调这个标准不是一个工程建设标准,也不是一个单独服务标准,而是从我们用户自身感受去体会的标准,所以区别于现在的绿建标准和办公标准。我们照顾到商务写字楼的实用性、均好性、可持续发展性进行综合评价。

  3、我们同以往设计规范、质量标准、绿色标准都发生冲突,我们在标准当中不重复这些标准,这些标准都是我们应该遵循的标准。

  我们看重它的结果,更希望它的均好性当中达到我们标准的统一性和合理性。我们注重对绿色、低碳、节能的社会责任,这是我们完整的标准体系。

  一共设置五个体系,区位和城市设施、场地规划和室外环境、工作场所质量、室内环境和设备设施、服务管理。这五个体系体现出我们商务写字楼的等级评价当中涵盖综合的特系。

  在整个体系当中,设计不同的权重标准,在三年当中,不断测试每一个研究样本当中不断调整出来的研究体系。

  作为中国房地产业协会,我们引领着房地产开发企业去做商务写字楼的标准,按照标准执行的目的,1、指导我们国家写字楼开发建设和管理水平,提高整体水平。2、规范写字楼市场的标准、维护市场秩序。今天在座有很多来自五大房地产代理行的,外国人进到中国想选写字楼的时候,一定要有一个标准,什么样的标准对应什么样的租金水平,面对中国市场现在不同的标准,对他来说是茫然的,必须有一个同样的指标体系,同样的租金水平,来确定他的租售关系。3、作为房地产协会,我们做标准完全为了加强行业自律,在行业自律当中促进我们国家写字楼行业健康发展。4、我们跟国际接轨,这么一个现代化的国际大都市,必须有一个国际接轨的标准,有了标准才能促进整个全行业国际化水平特点。

  窦以德:今天参加这个发布会既高兴又惭愧,这个工作开始不是我参加的,后来找到我,说你年岁大一点、资格老一点,能不能参加一下,我来个统筹,做组织工作。三年多来,从我参加第一次科研项目开始到现在,也学了很多东西,今天也谈点个人体会,说两点感受。

  一、这个标准的发布是填补了我们国家对房屋这个建筑最终产品的一个评价标准。

  我在部里工作二十年,过去是搞设计出身,有五十年的专业经历,我们国家标准规范非常多,很多标准和规范,无论从设计、规划到材料的制造,到建筑安装施工,很多是最低标准,做不到这一点就不要上市场。比如现在很多设计规范,学校设计规范等太多了,包罗万象,如果你做不到,到了我们施工图审查部门,我们有一个审查环节,通不过,就不要上市,打回去。那是最低标准,安全、卫生的使用最低标准。很多做不到,会带来潜在的问题。

  到目前为止,我接触到能够对一个房屋最终产品有一个全面评价标准的,住宅性能评价标准,这个国标是2005年颁布的,八九年的时间了。一个住宅想进入市场,如果想说这个住宅在什么水平上,就按照这个国标进行评定,不是单向的,是全部的。换句话说,通过这个国标评定以后,从使用者对住宅产品有一个概念,它是在什么档次上。其他很多标准,包括这些年和绿色建筑有关的标准非常多,《绿色建筑办公标准》等很多。绿色建筑根据我的使用感受是偏重于四节一环保,对于最后的使用效果,对于运营管理问题不涉及,只涉及到四节一环保,节地、节能、节水、节财、环境保护效果怎么样。我体会这是我们国家在目前发展阶段面临的主要问题,环境污染、资源匮乏等等。这个有积极意义,可对最终完全评价一个产品恐怕还有欠缺方面。

  这个《商务写字楼等级评价标准》对一个最终产品,你在里面使用到底怎么样,这是一个全面评价标准。国外很风行,只是跟我们的背景不一样,考核指标不一样,出发点不一样,而这个是根据我们国情制定的。所以它是一个综合的,整合了方方面面的问题,包括绿色建筑的思路,里面都有。

  不但涉及到规划、设计、设备等等,还涉及到运营管理,编制这个东西就有相当的难度。很多公司建设开发到底有些什么问题,物业公司会遇到一些什么问题,我们看了几个项目有最深的体会。比如我们窗户买特别好的,最后安装的时候有了问题,管理有了问题,还是不密封。诸有此类的问题,最后综合到一个标准来考核它,这是给我们编制本身带来了一定难度。所以我们在编制时,从四个方面进行重点研究:

  1、吸取了国外等级标准经验,结合我们国家现行法规的规定,科学合理制定评价体系。比如我们现行有办公楼建设设计标准,我们也用它,不要违反它,同时按照我们建设最终产品怎么评价,丰富它的内容。这个标准,安全、耐用性基本不涉及,施工问题不涉及,因为那是在施工阶段或施工图审查阶段都已经解决的问题,反过来对空气质量最后效果怎么样、节能最终效果怎么样去进行核定。专家考核时,最后花了一个月多少电钱,要看这个东西,不是设备怎么先进。

  2、评价重点是从规划、建筑设计、装饰装修设计、风控设施,包括软件服务类四大块着手研究。

  3、包含当前国家国策,绿色节能的理念,节能、低耗、发展、绿色建筑,在我们标准条文里都有这些内容,而且有一定的分值。

  4、希望通过这个标准,一方面能够使开发企业从开始立项、规划设计、建筑到后期运营都具有引导作用,同时对客户来选择这个办公楼,如果一个中介公司推荐一个楼,用这个最好,希望这个标准对他有一个选择的依据。

  主编单位是商业地产专业委员会,有十个参编单位,八家都是房地产开发部门,当然包括物业在内,只有两家是规划设计,从结构就可以看出来,由于这样的结构才使我们这个标准跟前面说的目标能够契合起来。

  二、我在部里工作二十年,以前也做过科研,编过规范,一般是设计科研单位多,主编单位、标准所、标准院很多,这次恰恰是房协下面的委员会带着成员,八个单位都是它的成员,加上规划设计单位,来编制这个标准。这个结构是我过去很少见的,也参加不多的,刚开始心里没底,这些单位有这个水平吗?实践证明,这个选择是对的。到目前为止,这个成果写的是非常有特色的。

  当然这里也叫一个苦,我参加三年多了,没有专项经费,这些参加单位完全凭着对行业的热情、开发建设的热情,大家一直到现在,出差是自己掏腰包,参加会,出国考察,都是自费的,这个工作精神让我非常感动。这是房协第一个标准,我很惊奇。房协真是不简单,能干大事。过去说一个协会组织就是管好协会成员、服好务就完事儿了,还能编制出这么一个标准来。反过来说交给建研院编,只能从技术角度编,就很困难,所以标准达不到初衷。

  最后说一句客气话,既然是我们写字楼评价标准,叫2014版,肯定还会存在很多不足,希望我们在实践当中不断总结,也希望各位,包括不在座的各位,给我们多多提意见,我们一边做一边改进,使我们标准不断更新,跟上时代发展的步伐。

  根据中国工程建设标准化协会《关于印发2012年第二批工程建设协会标准制定修订计划》的通知(建标协字[2012]127号的要求),由中国房地产业协会商业地产专业委员会等单位编制的《商务写字楼等级评价标准》,经本协会组织审查,现批准发布。编号为CECS368-2014,自2014年8月1日起实施。

  主持人:我们邀请了写字楼编写委员会每一位专家组组长和具体实施单位共同探讨《商务写字楼等级评价标准》对我们行业的影响和深远的意义。下面有请专家们上台。

  今天是难以让人忘怀的时刻,我们几个人代表了整个写字楼编写专家单位,陈秘书长从我们一开始编制写字楼就参与这个活动了,因为陈秘书长非常忙,他尽管没有执笔,但在灵魂上一直在给我们执笔,所以谢谢他。

  按照写字楼标准编制顺序,先请董院长开始,最早编制标准窦司长已经说了一些,但从每一个部分编制的过程,对标准的理解,包括我们的困惑,我们要跟行业表达的东西,一起说一说。对我们自己也是一个交代,同时在使用标准的过程中也是一个交代。

  董少宇:我是编制组的组长,我们还有两位副组长,一位是李卫国先生,一位是刘燕生,我们三个人是编制的具体负责人,也是具体干工作的。首先我们这个标准是按照中国房地产业协会的性质和职能为我们开发建设单位,也就是房协的会员提供一个指导性的关于商务写字楼方面的建设标准。这个标准一是为我们协会会员服务,更重要我们在编制当中是为将来写字楼使用者怎么感受、怎么需要来进行编制的,所以我们这个标准唯一性就是站在使用者的角度来做的标准,将来商务写字楼更具有实际价值。

  第二,建筑城市、社会经济发展的载体,我们过去说第一产业、第二产业,大家都知道第三产业就是服务业,服务业主要的载体是商务写字楼,而且商务写字楼最大的特点是跨城市、跨领域、跨国家。比如北京、上海一些大的写字楼实际上是国际性的写字楼,很多驻外商社都是在主要城市里的主要写字楼里,比如国贸中心。所以一个标准虽然是中国自己的标准,实际上我们服务的对象远远不是中国人自己,所以在标准编制当中我们也做了很多相关的国外调查研究。

  第三,我们在过去的建设方面,包括城市发展,以及未来城镇化,我们对商务写字楼的研究,包括对使用者的实际感受,我想说一下商务写字楼的地位。如果你去希腊的话,看到过去古代的城市建筑的代表性建筑是神庙,这反映的是一个神权的城市,包括希腊、古罗马。随着经济的发展,北京在明清以前,城市主要代表建筑是皇宫,那个代表是皇权或王权。再看看现在城市的风貌,无论是纽约还是我们改革开放以后的北京、上海,代表城市风貌的建筑主要是商务写字楼,如国贸三期,还有北京最高的528米的建筑,从飞机场就能看到,已经不再是过去的皇宫紫禁城,而是商务写字楼。上海最具有代表性的是浦东的环球商务中心。所以现在城市经济的特点,商务写字楼代表的是一种民权的思想,跟过去皇权和神权不一样。所以商务写字楼已经成为城市经济发展的一个代表或主要代表之一。

  过去我们对写字楼里的工作人员,对写字楼本身的要求、环境等等都比较忽视,我们一些现代病,如肩周炎、颈椎病等等大多数都是在城市商务写字楼引起的,在座大部分可能都在商务写字楼里工作,都有这个体会。这次标准编制在这方面做了相关的研究。

  第四,其实这个工作对于我们具体编制人员来说,今天一方面是编制工作完成,从另一个角度来说我们刚刚开始,一个标准要经过实践检验才能够真正成为具有代表性、权威性的标准。在这里代表编制组三位,希望大家多为标准提建议、意见,我们也会在宣布之后不断学习,不断通过评审、通过社会检验,提高我们的标准。谢谢大家!

  刘燕生:各位下午好!当我承接这项任务的时候,压力很重,咱们国家标准台了多,各行各业都有标准,我们就怕《商务写字楼等级评价标准》写的有问题,一是有冲突,二是我们怕重复。其实更担心我们写出来的标准怕写出一个技术指标来,太多技术指标写完以后,我们国家房屋各个地区工况不一样,所以我们当时写标准时非常在意,非常非常惧怕把每个条款都写成一个非常技术性指标型的东西。我们写的是对商务写字楼的技术评价标准。我们这次写的标准里并没有写标准,写的东西评价的功能或达到什么一个定性的概念。

  另外我们很怕写这个技术指标,很担心不同专家对评定标准的解读性差异很大,两个专家得出来的分超过十几分,这个标准就失去了意义,我们希望把这个标准写的通俗易懂,按它的概念性应该是统一的,专家解读我们标准时能够一致。

  还有一个难点,写这个等级标准肯定往高了写,但是跟我们国家建筑节能减排有矛盾性,各个写字楼要建好了,绿色标准里写把节能要做好,但是你的节能标准所定的指标跟写字楼标准可能在价值指标上有矛盾,比如节能减排,比如每建筑平米节能指标上是多少,你可能动用大量的设施或耗用更大的能耗和写字楼之间上下矛盾,我们写的时候找分寸,出台以后感觉还可以。

  当时我们做了大量的摇摆,最终我们定稿,至少通过几个现场评价,感觉到不管是南北方的评价,包括差异化的评价,我们都从何考虑了。大体向大家汇报一下我们当时写标准时的感受。

  主持人:李总代表项目是新保利大厦,从开始立项到现在管理,李总一直参加,所以在我们写这个标准过程当中具有很权威的地位。

  李卫国:今天下午很开心,原来我是当老师出身,后来下海了,好多年没做过学问,所以今天感觉特别有成果,因为毕竟最终成果出来了,所以心里特别开心。我也是半路进来的,谈几个感受:

  1、这个标准到今天为止感觉基本满意。毕竟我们国家商务写字楼的历史也就十几年,从2004、2005年开始真正我们本土自己的开发商在做写字楼,所以对写字楼到底怎么评价,大家众说纷纭,差异性比较大。这个标准制定由于时间很短,我们对写字楼标准可能认识的还不够,这仅仅一个开始,所以对这个标准基本满意。

  2、这个标准有很重要的观点,从使用者出发。到目前为止,从使用者出发,我们大概做到了。最大的问题,使用者的感受拿什么东西来评价?不好说。有些太技术指标了,比如新风量,一小时30立方米,客户什么感觉?因为很多客户不专业。所以从使用者出发,尤其我负责管理,原来我们查了相关标准,大部分都是描述物业管理企业的质量如何评价。但物业管理企业服务质量的好坏,到底使用者或客户有什么感受,我们试图在这方面有所突破,完全站在一个使用者对写字楼的评价,兼顾了这个写字楼的开发商,兼顾了写字楼的投资者,但最终我们还是以使用者角度来考虑、来评价。

  3、最大的一个问题是绿色问题,绿色问题颠覆了标准几次,我们按照原来写了一稿标准,所有样本评完以后,突然发现分都差不多,拉不开档次,为什么?一般我们心目中认为比较差的写字楼反而绿色的标准很高,比较好的写字楼绿色指标反而很低,最后一平均,大家差不多。后来经过大家慎重考虑,我们这个写字楼为了满足使用者需求,从绿色标准来说,奥拓肯定最绿色、环保,排量小、使用率高,但奔驰500肯定不环保,两者相比肯定最后分差不多。我们国家按照LEED标准白金三星最高标准做的,去龙蛇嘴游客中心看了看,感觉我们差距很大,很不舒服,绿色技术它全部使用了,设计单位也不满意,说最终效果非常不好。我们把绿色问题作为一个参考性的东西提出,这是标准最大的变化。

  我负责服务管理方面,我们把现在五星酒店,把我们国家所有出的相关服务标准全部调过来研究了一番,发现所有物业管理方面的内容都站在物业企业工作质量评价上,但是对于写字楼本身,我们最终服务的产品质量,聊的很少,都是评价物业管理企业怎么好,物理管理企业好坏与使用者有什么关系?好像使用者感觉不到。所以我们调了一部分,最终结果我个人觉得量化评价,七八成采用了,还有两三成找不到合适的评价标准来评价,比如设备管理好坏跟使用者之间是什么关系,这样的问题我们还是有点困惑。所以标准毕竟是一个新的开始,我们按照新的范本评了几次,感觉最终档次是拉开了,应该初步满意。谢谢大家!

  王子铭:今天坐在这儿代表两重身份,第一重作为这个标准的使用者或作为使用的企业,第二重身份作为这个课题的编写小组的专家成员,从这两方面来讲,首先从企业来讲,尤其从我个人来讲,金隅90年代就做商业地产,时间经历久一些,另外在写字楼的运营管理,包括物业管理方面,我们都会双重参与,所以我们跟专家有不同的理解。

  这个课题的论证与标准的设立对于企业从运营的角度来讲,我们认为这个市场上急需有这么一个相对专业和公正、有权威性的标准,开发商要知道自己的楼有一个什么样的定位,租户、使用人也需要知道公平公正的客观的评价是什么样的。从这个角度来讲,这个标准的出台对于整个市场上的指导意义,包括实操的意义是毋庸置疑的。

  另外从开发商角度来讲,我们这些年每次盖一栋楼,天南海北的去考察,一直不能有一个比较完整、比较系统性,对开发商来讲盖一个什么样的楼是符合市场需求,符合能源环保、未来科技,最重要是客户使用满意度的楼,这个标准的出台相信对大家有很强的指导意义,而且最关键的是它很完善。这是站在企业的角度。

  站在编制小组成员的角度,整个过程有三年时间,体现:专业、敬业、民主。专业,各位都是专业人士;敬业,我基本上参与这三年的过程,了解在这个过程中,组长、组员大家付出了很多的时间、精力,大家白天上班,晚上还要做很多的细节,包括评分、体制,这套体系确实不是很简单的体系;民主,大家在这个过程中都有充分的发言权,有表达自己意愿的权利。我印象中,基本上每一条、每一点,专家组成员、领导,大家有时候会为了一个标准争的面红耳赤,但是所有这些都是最终我们作出大家一个还算满意标准的前提和保证。

  李建彬:非常荣幸参加今天这样一个会议,我们是属于参与标准制定最晚的一家,我们企业来自于郑州,但是就是做写字楼。我们有计划参与编制中国商务写字楼标准,时隔这么多年我们自己就搁置了,但是我们企业口号是定制中国商务写字楼标准。这个事情对于开发商来讲是责任也是荣誉,不能简单把它作为一种荣誉,更多应该当做一种责任,在参与过程中,我感受非常深的一件事情,所有参编单位地产行业的专家,没有一家是站在自己开发企业角度定这个标准,完全站在行业立场上定这个标准,这是开发企业应尽的责任和义务,这点感受非常深。我代表我们单位对先参与的前辈们表示尊敬。

  作为一个二线的开发商,所有开发企业完全按照自己的意愿、自己的喜好去建写字楼,甚至市场存在不同层次的写字楼,业主或购买者、消费者很难判断什么样的标准、什么样的写字楼才是符合自己的写字楼,非常难。但恰恰我们这次写字楼标准的制定是站在消费者使用角度上讲,未来真正以客户来判断什么样的写字楼是好的写字楼、什么样的写字楼是高标准的写字楼,就像我们住五星级酒店一样,五星级一定比三星级、四星级好,这个牌子代表一种分量。对未来消费者购买或租赁写字楼提供了非常重要的指导意义。

  写字楼物业管理是赋予写字楼二次生命,但真正现在写字楼如何管理,什么样的管理才能是贴心的管理,国家对物业管理有一个行业,但是好多做得和我们这次评价标准有一些出入,这次是站在使用者的角度上,我在郑州感受非常深切,郑州CBD有一些楼盘确实做得非常好,但物业管理跟不上去,客户感受非常差。

  这么多开发商愿意拿自己的产品作为实验,更多是检验这个标准的落地。我们能参与全国这项标准,对未来规范二线城市企业在写字楼开发与中国一线城市并齐,提升城市的品位有非常重要的意义。这个行业标准是功德无量的事情,非常感谢提供给我这样一个机会。谢谢大家!

  陈志:特别高兴,确确实实我的内心和这些专家都在一起,我们非常期盼这样一个标准尽快出来,今天终于看到了成果,这是我此刻的心情,非常激动。我们从北京写字楼的发展急迫性角度来看,觉得我们现在缺乏一个客观的判断标准,刚才子铭也说了企业如何定位,同样,作为行业、作为北京市的城市发展、经济发展、社会发展,都需要对于写字楼这样的一个事物做一个标准化的判断基础的确定。我们现在终于有了,过去都是一些服务机构或一些从境外进来的机构用各自的标准,带来的是乱,乱的结果就是没有标准,最终使得我们很多的区位写字楼的租赁、服务、判断价值形成了混乱。我觉得这个标准出来以后,使得我们有了一个判断的基础。

  从北京发展需要的角度来看,从过去的历史看,我们看到大北窑地区国贸一期/二期/三期的发展,包括建国门商务区的发展,包括大北窑以后东二环区位写字楼的发展,包括CBD的发展,包括西二环金融街000402股吧)的发展,还有中关村000931股吧)、上地区域的发展,这些有些是成功的,东CBD定位非常准,东二环区位的发展也非常准,但有些区位,我个人认为中关村区位的定位不是那么准,这和我们各种各样的标准混杂、没有判断基础有必然的关联,包括我们城市定位有关联。从未来看,北京正在发展的,像通州大量的商务写字楼将会建设,到底用什么样的标准,包括丽泽商务区今后到底是一种什么样的发展模式,怎么样的一种城市定位等等,都可能不一样还有石景山首钢地区的定位。

  我们现在有了这个标准,就可以去引导,特别是我们在企业发展之初,并不是为了评价,是要通过这样一个标准在企业发展之初给企业更多的引导、更多定位的参考,来使得我们有一个可以依循的标准,这是我们这次这个标准最重要的一个内容,也是我们现在行业最需要急迫解决的。

  我们也表个态,我们在北京会很好的按照这个标准去贯彻、推进我们写字楼,特别是商务写字楼的发展和建设。

  下面想把我们三年测评的结果跟大家做一个汇报,同时根据标准对它的星级、等级评价做了初步的认定,希望得到全行业、全社会的监督。下面对首期测评项目授牌,对测评的写字楼进行初步的认定。

  获得五星级标准:远洋国际中心A座/星展银行大厦(上海陆家嘴集团项目)/新保利大厦(北京项目)/北京环球贸易中心(金隅集团项目)/凯晨世贸国际中心/楷林置业郑州大厦。

  为了让全行业充分了解《商务写字楼等级评价标准》的制定,在整个宣传过程中结合了中国房地产协会中房网,以及新浪乐居共同打造房地产关于写字楼平台,现在有请新浪乐居CEO贺寅宇先生为我们做平台的解释和发布。

  贺寅宇:各位嘉宾、各位领导,非常高兴有这个机会共同揭幕写字楼网。写字楼作为商业地产领域当中非常重要的类别,特别是随着我们全国各个城市经济水平提升,以及商业地产不断发展,写字楼在各个城市,特别是以省会为核心的一些重要区域当中,他们的作用日益显现出来。在北京感受到的写字楼一楼难求,租金在不断上涨,其实在中国很多区域城市,写字楼都已经成为当地这个城市经济发展的风向标,企业发展的风向标,写字楼的好坏从一个侧面反映出了这个城市经济发展水平,以及是这个城市的凝聚力。

  写字楼网今天有这个机会跟中房协一起合作,推出这样一个评级标准,同时为整个行业奠定一个发展的标准,这是一个非常重要的进程。乐居非常荣幸能够参与到这个进程当中来,发挥我们互联网的优势,我们也希望能够在中房协的各位领导以及各位专家指导下,把我们写字楼网做好,不仅能够为我们行业服务,同时也为我们所有企业用户服务,成为整个行业当中首屈一指的写字楼网。在整个互联网行业当中,至今还缺乏一个这样的平台。乐居在整个互联网行业中是唯一一家同时拥有新浪、百度、腾讯,以及我们微博等多资源的平台,尤其在目前已经从PC向移动转移的过程当中,乐居也拥有了一个非常明显的入口优势,相信这些优势能够和我们专业结合起来,能够看到我们写字楼非常光辉灿烂的明天。

  最后对各位专家、领导的支持,以及中房协大力的支持表示由衷的感谢,谢谢大家!

  主持人:下面针对写字楼宣传渠道,我们做了写字楼发布仪式,邀请刘部长、窦司长,以及贺总和我共同发布启动仪式。47168.com周星驰的全部电影

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